Nemovitostní fondy se v posledních letech staly oblíbenou konzervativní investicí. Je to díky jejich schopnosti zajišťovat stabilní výnosy, chránit investice před inflací, umožnit diverzifikaci portfolia a investovat s relativně nízkým kapitálem. Podle webu nemovitostni-fondy.cz dokázalo 13 ze 30 nemovitostních fondů fungujících v ČR v roce 2023 porazit inflaci.
Text: Redakce
Foto: Shutterstock
Investoři hledají alternativy k tradičním produktům, jako jsou termínované vklady a spořicí účty, jejichž atraktivita klesá společně s úrokovými sazbami. Lidé se tak pro zachování zhodnocení poohlížejí po alternativních investicích.
Vize, lokality a prověrka správce fondu
Fondy investují do různých typů i kombinací nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, retailové parky či rezidenční nemovitosti. Tento segment je pro investory atraktivní i proto, že je snadné si ho představit – všichni řešíme bydlení, sledujeme zprávy o nemovitostech v médiích, a tak je to přístupnější než třeba sledovat trh s kryptoměnami.
„Neopomenutelným parametrem je stabilita – u akciového trhu můžeme sledovat každodenní výkyvy, u nemovitostních fondů se to ze dne na den neděje,“ přibližuje Erik Janovský, investiční manažer a partner v nemovitostní skupině Mint, a dodává: „Doporučuji podívat se na to, co fond nakupuje, jakou má vizi a na jaké se soustředí lokality. Prověrka správce fondu je důležitá, aby investor věděl nejen do čeho investuje, ale také s kým.“
Stabilita a překonání inflace
Dlouhodobou stabilitou se nemovitostní fondy vyznačují zejména díky omezené nabídce nemovitostí a vysoké poptávce, která je poháněna obtížností získání stavebního povolení a nákladností výstavby. V uplynulých třech letech jsme byli v Česku svědky nevídaného zhodnocení nemovitostních fondů. K tomu došlo kombinací faktorů. Kvůli vysokým úrokovým sazbám velká část lidí nedosáhla na hypotéku a upřednostnili nájemní bydlení. Zároveň se s vyšší poptávkou a nízkou nabídkou zvýšily nájmy.
Podle žebříčku TOP realitní fondy Hospodářských novin nejvyššího průměrného ročního zhodnocení u fondů kvalifikovaných investorů dosáhl WOOD & Company Retail podfond s výnosem 15,4 %. Mezi retailovými fondy pak dominoval MINT rezidenční fond s průměrným výnosem 9,1 %.
Faktory, které utvářely výkonnost nemovitostních fondů
Česká národní banka v posledních letech ovlivnila výkonnost nemovitostních fondů zásadní změnou krátkodobých sazeb, tzv. repo sazby. Ty v letech 2022 a 2023 pomohly fondům dosáhnout atraktivních výnosů z volných prostředků. Naopak úvěrové financování nových investic nebo jejich refinancování fondům zdražilo.
Vliv na nemovitostní fondy mají také ekonomické změny. „Pandemie covid-19 vedla k nárůstu poptávky po kvalitním nájemním bydlení, zatímco válka na Ukrajině a energetická krize zvýšily úrokové sazby a snížily dostupnost vlastního bydlení. Tyto změny ve výsledku zvýšily poptávku po nájemním bydlení,“ doplňuje Erik Janovský.
V lednu 2022 došlo ke snížení likvidních rezerv z 20 % na 10 % čisté hodnoty aktiv, což umožnilo retailovým fondům větší flexibilitu v investicích. Největší změnou od 1. ledna 2024 pak bylo zavedení daňově zvýhodněného dlouhodobého investičního produkt DIP, který umožňuje investovat do širokého spektra produktů včetně nemovitostních fondů. Právě daňový benefit a možnost investovat podle vlastního uvážení mají být hlavními taháky DIPu.
Trend nájemního bydlení oproti vlastnictví
Jen v roce 2022 přibylo podle dat ČSÚ v Česku přes 100 tisíc lidí bydlících v nájmu. Také v Německu podle Eurostatu počet nájemníků roste a v roce 2022 v nájmu žilo více než 53 % lidí. V Česku to bylo v tomtéž roce bylo necelých 23 %. Podle Asociace nájemního bydlení se stále více mladých lidí obrací k životu v nájmu a očekává se, že do roku 2030 ho bude v Česku až čtvrtina populace preferovat.
„Vidíme, že čím dál více lidí, zejména mladší generace, upřednostňuje nájem před vlastnictvím. Hledají možnosti, které jim umožní snadnější přesuny za prací nebo osobním životem, aniž by byli vázáni na jedno místo a museli se starat o majetek. Tento trend je poháněn změnou životního stylu a větší preferencí flexibility a sdílené ekonomiky,“ uvádí Erik Janovský.
Nájmy i ceny bytů dlouhodobě korelují se mzdami. Do budoucna se proto nečeká žádná změna. Základním faktorem je a bude dostupnost bydlení, která by se neměla snižovat. Se zvýšením nominálních mezd v ekonomice porostou i nájmy a ceny bytů. Čím více se naší ekonomice bude dařit, tím lépe budou nemovitostní fondy fungovat.
